Inwestowanie w nieruchomości wakacyjne stało się ostatnimi laty bardzo popularną metodą lokowania kapitału. I to zarówno przez firmy, jak i osoby fizyczne, które często musiały zmierzyć się z niskim, następnie zerowym, a wreszcie nawet ujemnym oprocentowaniem lokat bankowych. Jednak nawet w kontekście nieruchomości przeznaczonych do wynajmu turystycznego, istnieje przynajmniej kilka modeli i sposobów inwestowania, które różnią się od siebie dosyć istotnymi szczegółami – począwszy od rodzajów nieruchomości, aż po kwestie podatkowe i formalno-prawne. W dzisiejszym artykule przyjrzymy się różnicom pomiędzy najpopularniejszymi sposobami inwestowania w nieruchomości turystyczne, a konkretnie – apartamentami wakacyjnymi i condohotelami. Zapraszamy!
Słowo wstępu- terminologia.
Na samym początku naszych inwestycyjnych rozważań należy zauważyć, że zarówno apartament wakacyjny jak i condohotel to pojęcia niezdefiniowane w polskim prawie. Nie ma – zarówno w kodeksie cywilnym, ustawie o własności lokali czy ustawie o gospodarce nieruchomościami – wyjaśnienia wyżej wymienionych terminów. Mało tego – oba pojęcia nie mają nawet swoich definicji w słowniku języka polskiego. Poruszamy się zatem na gruncie zwyczajowych, obiegowych definicji – często zresztą nieostrych i nieprecyzyjnych. Dlatego też, w niniejszym artykule postaramy się przybliżyć czytelnikowi w jak najbardziej przystępny sposób różnice, które pojawiają się branżowej terminologii, a którą to posługują się na co dzień osoby związane z rynkiem nieruchomości: inwestorzy, deweloperzy, zarządcy czy pośrednicy.
Apartament wakacyjny vs condohotel – jakie są główne różnice?
Na samym początku należałoby podać kilka najistotniejszych aspektów, dzięki którym możemy jasno rozróżnić te dwa sposoby inwestowania w nieruchomości wakacyjne. Zatem w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na fakt, że w przypadku apartamentu wakacyjnego właściciel kupuje nieruchomość, którą następnie samodzielnie, lub przy pomocy firmy zarządzającej wynajmuje w systemie dobowym. Może z niej także korzystać bez ograniczeń i w razie potrzeby – spędzić tam wakacje czy weekend.
W przypadku condohotelu zaś – cały budynek jest wybudowany z przeznaczeniem inwestycyjnym. Posiada jednego zarządcę – operatora, który zawiaduje wszystkimi lokalami od A do Z, a na koniec miesiąca wypłaca właścicielowi określony między stronami czynsz. Właściciel w takim układzie traci pewną swobodę w zarządzaniu swoim własnym lokalem – condohotel jest raczej „maszyną do zarabiania pieniędzy”, niż nieruchomością, którą możemy dowolnie wykorzystywać.
Podsumowując tę pierwszą różnicę, condohotel to nieruchomość typowo inwestycyjna. Często nie posiada samodzielnej kuchni, a wyglądem przypomina pokój hotelowy. Apartament wakacyjny zaś, to pełnoprawny lokal, które oprócz zarabiania na wynajmie, spełnia także funkcję „drugiego domu”, do którego możemy pojechać w dowolnym momencie i spędzić tam wyjątkowe chwile z rodziną czy znajomymi. Ba – możemy też na stałe tam zamieszkać, co w przypadku condohotelu jest w zasadzie niemożliwe.
Warto także zaznaczyć, że w przypadku condohotelu to najczęściej zarządca pokrywa koszty obsługi wynajmu, a w przypadku apartamentu wakacyjnego, ten obowiązek spada na właściciela.
Czym jeszcze różni sią apartament wakacyjny od condohotelu?
Tak jak wyżej zaznaczyliśmy, condohotel jest nieruchomością hotelową, typowo inwestycyjną i przypomina poniekąd zakup jednego (lub kilku) pokoi z łazienką w budynku, w którym wszystkie lokale są przeznaczone do wynajmu. Obowiązuje tutaj najczęściej jednolite wykończenie i wyposażenie – podobnie, jak w „tradycyjnych” hotelach. W obrębie condohotelu funkcjonuje najczęściej całe zaplecze dodatkowych usług typowo hotelowych: recepcja, spa, siłownia, bar czy restauracje.
W przypadku apartamentów wakacyjnych, cały budynek to w zasadzie budynek apartamentowy. Często mieszkają w nich prywatne osoby, które swoich lokali nie mają zamiaru przeznaczać do wynajmu. Obiekty takie zwykle nie oferują usług typowo hotelowych, takich jak chociażby room service, spa czy całodobowe restauracje. Warto jednak zaznaczyć, że obecnie nowobudowane inwestycje wyróżniają się nie tylko podwyższonym standardem wykończenia, ale też nierzadko recepcją, kawiarnią, czy częściami wspólnymi dla wszystkich mieszkańców – jak na przykład siłowni czy baseny.
Kwestie formalno-prawne i rynkowe.
Jeżeli chodzi zaś o kwestie formalno- prawne, to tutaj też zachodzą pewne niuanse, które są tak naprawdę dosyć istotne z punktu widzenia potencjalnego kupującego. Po pierwsze, nabywając lokal w condohotelu, nabywamy najczęściej lokal niemieszkalny, a części wspólne takie jak na przykład recepcja, restauracje, baseny czy spa są własnością dewelopera lub operatora hotelowego. To właśnie on swobodnie nimi dysponuje, a także czerpie z nich korzyści. W przypadku apartamentu wakacyjnego zaś, klient nabywa wraz z nieruchomością lokalową udział w nieruchomości wspólnej- i ma prawo do korzystania ze wszystkich części nieruchomości, w tym całego terenu i infrastruktury wspólnej (ogród, tereny rekreacyjne, czy działki wokół inwestycji), zgodnie z ustawą o własności lokali.
Kolejną, bardzo widoczną różnicą, którą należy wskazać porównując apartament wakacyjny z condohotelem, to swoboda (lub jej brak) w wyborze operatora zawiadującego obiektem. W przypadku condohotelu, operator jest wybierany arbitralnie przez dewelopera najczęściej już na etapie budowy, a nabywca lokalu nie ma możliwości jego zmiany. I to na długie lata – nawet, jeżeli nie spełnia on jego oczekiwań. W przypadku apartamentu wakacyjnego, dobrowolnie i samodzielnie zawieramy umowę z operatorem lub zarządcą, a jeśli nie jesteśmy zadowoleni z jego usług – możemy taką współpracę zakończyć w dowolnym momencie, zachowując ustalony w umowie okres wypowiedzenia (najczęściej dwu lub trzymiesięczny), lub za porozumieniem stron – w momencie podpisania takiego porozumienia.
Generalnie rzecz biorąc, w przypadku condohotelu pewne rozwiązania są właścicielowi odgórnie narzucone. Inne restrykcje wynikające z uczestnictwa w projekcie o charakterze condohotelowym, to na przykład ograniczenia związane chociażby z naszym własnym pobytem w nieruchomości (nazywanym „pobytem właścicielskim”), który wynosi z reguły od 7 do 30 dni w roku. W przypadku apartamentu wakacyjnego – możemy przybyć do naszego lokalu w zasadzie w dowolnym momencie (o ile nie było wcześniej złożonych rezerwacji) i korzystać z niego bez ograniczeń.
Sedno różnicy pomiędzy condohotelem a apartamentem wakacyjnym.
Z inwestycyjnego, czysto finansowego punktu widzenia, condohotel jest wygodną, bezobsługową formą inwestycji pasywnej. Nabywca lokalu otrzymuje bowiem obiecaną kwotę na lata – a dokładnie, na okres zawarty w umowie. W przypadku apartamentu wakacyjnego zaś, zysk jest dzielony pomiędzy właścicielem, a firmą zarządzającą. Najczęściej zysk właściciela oscyluje w okolicach 70-80% wygenerowanego przychodu, a zysk firmy zarządzającej wynosi od 20 do 30% przychodu.
Apartament wakacyjny daje także możliwość aktywnego zarządzania i korzystania z wyższych przychodów w szczycie sezonu, kiedy to ceny wynajmu apartamentów osiągają swoje apogeum. Co więcej, ceny wynajmu apartamentów w atrakcyjnych lokalizacjach rosną i mając na uwadze, jak wielu z nas decyduje się na urlop w kraju, trend ten bez dwóch zdań utrzyma się w dłuższej perspektywie.
W tym momencie dochodzimy do sedna (z inwestycyjnego punktu widzenia) różnicy pomiędzy tymi dwoma sposobami inwestowania w nieruchomości. A jest nią… płynność naszej inwestycji. Apartament wakacyjny to nieruchomość lokalowa, którą możemy w dowolnym momencie sprzedać, podarować, lub nawet zamienić. Podlega również ustawowemu dziedziczeniu. W przypadku condohotelu zaś, mogą występować pewne ograniczenia w obrocie tego typu nieruchomością. Swobodne dysponowanie nią może być ograniczone na przykład prawem pierwokupu operatora, jak i też faktem, że potencjalny nowy właściciel nieruchomości musi automatycznie zaakceptować umowę z w/w operatorem hotelowym.
Z inwestycyjnego punktu widzenia, ważny jest też aspekt rynkowy w omawianym porównaniu. W długofalowej perspektywie, apartamenty wakacyjne zyskują na wartości. I to nie tylko dlatego, że cały rynek nieruchomości „rośnie” od dobrych kilku lat. Wynika to też z faktu, że coraz trudniej o faktycznie wyjątkową lokalizację dla apartamentowców wakacyjnych. Do tego, Polacy coraz częściej wybierają apartamenty wakacyjne zamiast tradycyjnych hoteli – w związku z czym zyski z wynajmu stale rosną, co czyni je jeszcze bardziej atrakcyjną gratką dla inwestorów, którzy w mgnieniu oka wykupują wszystkie dostępne do sprzedaży lokale (czego najlepszym dowodem jest chociażby nasza inwestycja Wave House we Władysławowie, czy Porto Łeba w Łebie).
W przypadku pokoju w condohotelu, jego wartość na pewno nie notuje tak spektakularnych wzrostów, a z każdym rokiem, kiedy to do końca umowy z operatorem jest coraz bliżej, mamy coraz mniejszą gwarancję zysków. Co więcej, lokale w inwestycjach condohotelowych są także z reguły droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy, niż apartament wakacyjny w analogicznej lokalizacji – wynika to z faktu „gwarantowanego” przez operatora zysku i narzuconym kosztom wykończenia i wyposażenia lokalu zgodnie z przyjętym standardem lokalowym. Należy jednak zaznaczyć, że zysk ten jest ograniczony terminowo – po okresie 10 czy 15 lat umowa z operatorem może nie zostać przedłużona, lub też jej zredefiniowane warunki mogą być zupełnie odmienne od tych początkowych. Tym bardziej, że konkurencja na rynku hotelowym jest ogromna – i to też powinniśmy brać pod uwagę w kontekście podejmowania wieloletnich inwestycji.
Apartament wakacyjny vs condohotel – co jest lepszym rozwiązaniem z punktu widzenia inwestora?
Aby odpowiedzieć sobie na pytanie, co będzie optymalnym wyborem dla nas samych podczas podejmowania decyzji inwestycyjnych, należy wziąć pod uwagę nie tylko wyżej wymienione czynniki. Przede wszystkim jednak, należy sobie odpowiedzieć sobie na podstawowe pytania: czy nieruchomość, którą chcemy nabyć, ma być tylko nieruchomością inwestycyjną, pewnego rodzaju „maszyną” do zarabiania pieniędzy, czy być może ma ona spełniać także rolę użytkową dla nas samych? A także chociażby to, czy chcielibyśmy, nawet za kilkanaście lat, samodzielnie zamieszkać (lub pomieszkiwać) w swojej nieruchomości.
Jeżeli po lekturze tego artykułu nadal nie jesteście pewni, w co chcielibyście zainwestować – skontaktujcie się z nami. Nasi doradcy z przyjemnością udzielą Wam niezbędnych informacji i zaproponują najlepsze rozwiązanie dla konkretnego kupującego!